保利单日百亿登上尖峰,前十家房企上5个月拿地

过去半年,二线城市土地市场悄然火热,为了规模扩张的房企继续在土地市场补仓,许多城市土地热度超过预期。

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今年4月的合肥土地拍卖,有近100家房企报名参与了13宗土地的拍卖,当日成交总计金额超过132亿。而这只是今年上半年土地市场的一个缩影,包括杭州、南京、广州、无锡、苏州、南昌等城市土地市场均出现了较为火热的局面。

文/乐居财经吕秀伦

碧桂园、万科、融创、保利发展、新城控股等多家房企近期积极拿地,部分房企补仓意愿强烈。机构数据显示,2019年上半年,TOP10企业1-6月拿地总额5586亿元,占TOP100企业的36.6%。

“2018年全国15万亿规模,一线占比较少,二线城市是前三十强的必争之地,更是想进三十强、五十强的必争之地。”一位Top30地产总裁告诉记者。

本周土拍市场可谓热闹非凡,先是深圳“史诗级土拍”引爆周一,吸金224亿,似乎同天杭州揽金113.41亿被深圳“光环”所覆盖。时隔一日后,26日杭州土拍终上头条,以单日土拍81.7亿,半年吸金1400亿战绩收官上半年土拍。

土地市场自今年3月以来逐渐回暖。而对于龙头房企而言,获取土地资源优势不减,行业集中度明显。

房地产市场进入新阶段之后,几乎所有主流房企开始把目光放在二线城市,构成了上半年土地市场的小高潮。

土拍不甘落后的武汉、合肥

7月1日,中国指数研究院发布《2019年上半年全国房地产企业拿地排行榜》, 从拿地金额来看,碧桂园、万科、融创占据榜单前三位。其中,碧桂园在1-6月累计拿地981亿元,占据拿地榜榜首;万科拿地发力,1-6月以总额688亿元占据榜单第二位;融创保持拿地优势,1-6月拿地总额达680亿元。

二线城市土地受欢迎

然而不甘“寂寞”的还有武汉、合肥,27日,武汉出让12宗地,10宗地中熔断5宗,同日,合肥更是亮出“巨无霸”级土拍,一口气出让15宗地,成功出让13宗。而就在今天武汉再度挤上土拍“热搜榜”,出让10宗土地,成功出让8宗,揽金83.31亿。另据乐居买房不完全统计,本周重点监测32城累计出让土地144宗,成交总金额超过1400亿,为6月单周成交之最。

按照中国指数研究院的统计,TOP10企业1-6月拿地总额5586亿元,占TOP100企业的36.6%;TOP30企业1-6月拿地总额9959亿元,占TOP100企业的65.3%。

今年上半年的最后一周,全国土地成交金额超过1400亿。根据中国指数研究院数据,其重点监测的32城累计出让土地144宗,成交总金额超过1400亿元,为6月单周成交之最。

除本周深圳土拍,武汉、合肥土拍市场也显得格外两眼。今天武汉土地市场共出让10宗地块,有8宗地成功出让,有2宗地流拍,土拍收金共83.31亿元。其中,8宗涉宅地块竞争激烈,除了两宗还建用地底价成交外,其余宅地均溢价成交。另外,6月27日土拍中,五宗P071号至73号、76号、79号熔断地块以现场竞配建的方式全部成功出让,土拍收金达57.29亿元,成交竞配建最高为9.5%。加上27日出让的6宗地外,武汉两天共计成功出让19宗地,在成交总金额方面,27日土拍除去熔断之外6宗地共计揽金36.22亿,而据今日土拍结果显示,成交额高达140.6亿,两天武汉土拍总计揽金约达177亿!

中指院报告显示,融创在1-6月的拿地金额达到去年同期的5.8倍,新城的拿地金额也同比增长超70%;保利延续上月趋势持续发力,6月的拿地金额仍在240亿元以上。龙湖、中海等企业的拿地金额也超过100亿元。

其中,6月24日当日,深圳出让土地金224亿,杭州出让土地金113亿。而6月27日,北京出让土地金120亿,合肥出让土地金132亿,武汉则出让94亿。

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6月24日当天,在深圳的土地拍卖现场,开发商、银行和相关地产从业者坐满整个交易中心,连走道都站满了人,十分罕见。即便土拍结束后,现场仍有忙着电话请示沟通的房企代表。

合肥土拍市场方面,27日单日一口气出让土地15宗!面积超1606亩,真可谓是“巨无霸”级土拍!据乐居财经统计数据显示,保利拿地4幅!其中,滨湖区BH2019-01、02、03、04地块成交金额达46.72!金辉拿地两幅!中海更是30亿豪夺滨湖2019-7地块!最后,除去两地块流拍外,13宗共计揽金高达132.4亿!

从拿地面积来看,碧桂园、绿地、新城拿地面积位列前三。

深圳之外,许多城市土地拍卖均采取网上直接拍卖,虽然没有了现场的硝烟,但是从房企参与度和最后的价格看,市场继续保持火爆态势。

除此之外,27日北京三宗土地出让,也让北京享受了高光时刻。三宗地中最受关注的,是位于石景山区古城南街的宅地,在经过22轮报价后,最终电建 华润联合体以73.4亿元的价格,将石景山地块拿下,楼面地价约为3.4万元/平方米。另一幅受关注度较高的地块,则是位于顺义区高丽营镇的地块,最终,首开 富力联合体在第32轮举牌中,以41亿元的价格力克对手,将地块收入囊中,溢价率达到20.59%,楼面地价为28212元/平方米。最后一幅出让的,是位于平谷区金海湖镇,由于只有首开 首创 住总联合体一家报名,这幅建设控制面积只有5.92万方的地块,被上述联合体以5.93亿元底价拿下。

数据显示,2019年1-6月,碧桂园拿地力度持续加码,以2924万平方米占据榜单首位;绿地和新城分别以1795和1490万平方米拿地总面积登上面积榜第二、三位。2019年1-6月,TOP10房企拿地总面积12990万平方米,占TOP100房企拿地面积的41.6%,拿地规模持续加强。

比如6月27日的武汉土地拍卖,当时武汉集中出让12宗地块,其中,5宗地块竞拍到最高指导价,进入熔断阶段,并将在28日进行现场竞配建;6宗地块成功出让,竞得人分别为联发集团、华润置地、中铁、招商蛇口、中石化。

3幅地块的顺利出让,意味着今年上半年北京土拍市场的收官。北京中原地产市场研究部时统计显示,上半年北京土地市场共成交了33幅地块,总成交额为910亿元。其中住宅用地31幅,总成交金额868.65亿元,较去年同比上升29%。

具体来看,仅6月,碧桂园拿地面积403万平方米,其中在临沂新增的三宗地块总建筑面积达64万平方米;绿地在揭阳获取6宗地块,总建筑面积超100万平方米。

具体而言,5宗熔断地块编号分别为P071号至73号、76号、79号。

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报告亦显示,从各城市群拿地金额来看,长三角稳居榜首,中西部持续得到关注。1-6月,长三角TOP10企业拿地金额共计2348亿元,继续稳居高位;受产业转移、人才引进等政策影响,中西部重点城市经济发展加速,成为房地产企业的投资热土,TOP10企业拿地金额达1676亿元;环渤海TOP10拿地金额较去年略有上升,为1022亿元;珠三角TOP10拿地金额较去年同期有所降低,金额为1111亿元。

其中,P071号地块一共有5个竞买人参与该地块的竞拍,最终联发集团以现场竞配建方式拿下,成交价12.28亿元,楼面地价6026.88元/平方米,竞配建1.5%。该地块位于黄陂区横店街川龙大道以东、后湖以北,土地面积9.7万平方米,容积率1到2.1,总建面20.38万平方米。

傲视群雄的保利

对于房企而言,一二线城市仍为房企投资拿地的重心。

而同样位于黄陂区的P(2019)072号住宅地被武汉立城建设以现场竞配建方式拿下,成交价10.85亿元,楼面地价6026.67元/平方米,竞配建9.5%。该地块位于黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道以南、宋家岗东路以西,土地面积6.43万平方米,容积率为1到2.8,总建面18万平方米,起价9亿元,楼面起价5000元/平方米。

在房企拿地方面,要说土拍拿地“大赢家”,可非保利莫属。据不完全统计,单就6月27日一天,保利拿地金额高达近111.79亿。其中,保利在广州白云区拿下一宗商住地,在合肥竞得4宗地块,另外在成都取得一块地,总成交价达111.79亿元。其中,由广东保利房地产开发有限公司以41.16亿元竞得广州白云区钟落潭宅地,成交楼面价13153元/平方米,溢价率19.79%。

数据显示,2019年1-6月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交7645亿元,同比增长16%;规划建筑面积TOP10城市成交17815万平方米,同比增长9%。其中,杭州土地市场交易热度有所下降,但累计成交总价依旧稳居榜首,单月成交308亿元,累计成交总价1423亿元;中西部核心城市成交火热,武汉、西安、成都和郑州土地成交规划建筑面积均有上榜,武汉以2475万平方米的成交总量居于榜首,同比上涨37%。值得注意的是,天津、广州土地成交持续放量,规划建筑面积分别同比增长85%和70%,位于榜单的第二、第六位。

P073号地块被正荣以现场竞配建方式拿下,成交价9.22亿元,楼面地价6026.79元/平方米,竞配建5.5%。其余两块被香港置地、景瑞拿下。

另外,保利斥资61.77亿竞得4宗合肥宅地,分别位于滨湖区、长丰县和庐江县。其中保利以总价4.53亿元竞得庐江县2019-10#号地块,住宅楼面价2999.99元/平方米,成交单价380万元/亩,溢

住宅用地成交总价TOP10排行榜中,长三角地块入榜数量较多。入榜的地块中,深圳有3幅;北京2幅,金华、广州、绍兴、宁波、南京各1幅入榜。

中指研究院发布的《2019年上半年全国房地产企业拿地排行榜》显示,上半年全国土地成交金额TOP10城市累计成交7645亿元,同比增长16%;规划建筑面积TOP10城市成交17815万平方米,同比增长9%。

365bet体育在线,价率31.03%;以总价3.5亿元竞得庐江县2019-11#号地块,住宅楼面价3093.73元/平方米,成交单价330万元/亩,溢价率32%;以总价46.723亿元竞得滨湖区宅地,成交楼面价10431.77元/平方米,成交单价1530万元/亩,溢价率53%;以7.02亿元竞得长丰县宅地,住宅楼面价7083.3元/平方米,成交单价850万元/亩,溢价率54.54%。此外,保利还在武侯宗地以成交金额8.3亿,单价17190元/㎡,竞得,溢价69%。另外,今天最新消息,保利还在佛山“斩获”一宗地,成交金额达20.7亿,折合楼面价约11000元/㎡。本周保利拿地金额已高达约132亿!

对于深圳3幅住宅用地,据中指院统计,拿地金额为179亿元,占TOP10拿地总额的37%。其中深圳的宝安区西乡铁岗地区A122-0360宗地,经过31轮竞拍,越秀地产以59亿元的最高限价、增加配建8800平方米人才住房的代价竞得该地块,溢价率高达45%,扣除人才住房后的楼面均价5万8,成为榜单中均价最高的地块。

其中,杭州土地市场交易热度有所下降,但累计成交总价依旧稳居榜首,单月成交308亿元,累计成交总价1423亿元;中西部核心城市成交火热,武汉、西安、成都和郑州土地成交规划建筑面积均有上榜,武汉以2475万平方米的成交总量居于榜首,同比上涨37%。值得注意的是,天津、广州土地成交持续放量,规划建筑面积分别同比增长85%和70%,位于榜单的第二、第六位。

值得注意的是,中海位紧随其后,斥资90.4亿竞得4宗宅地;越秀单独拿地支出70.18亿,又与广东鸿秀以17.3亿联合摘得杭州一地块,居于三位;龙光、电建、华润、滨江、武汉地产等企业一周拿地金额均达到或接近50亿量级,排名靠前。

长三角地区入榜地块共有4宗,拿地金额共155亿元,占TOP10拿地总额的32%。

58安居客房产研究院首席分析师张波发现,从土地侧来看,今年上半年的趋势十分明显,即聚焦一二线、集中度提升。上半年全国整体土地出让金额和面积同比去年下降的幅度高达三成,但一二线城市今年的土地热度提升明显,尤其是以杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等为代表的强二线更是表现抢眼,房企抢地也导致土地溢价率快速提升。

本周房企拿地,想对比而言,保利可算得上是傲视群雄!

而从6月全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看,国企拿地占比较大。入榜地块中,共有6宗由国企参与竞得,占TOP10拿地总额的58%。从拿地方式来看,国企偏向合作拿地,如华润 电建联合体以73亿元夺得京土整储板[2019]012号地块,拿地金额居榜单首位,国企拿地优势凸显。

主流房企攻城略地

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由于去年下半年很多房企拿地步伐减缓,今年上半年主流拿地的热情明显高涨。

下半年土拍市场“真相”?

“从企业的业绩表现来看,上半年最大的增长压力来自于供货,而供货的压力源于去年下半年房企整体拿地力度的大幅度缩减。但经过今年上半年房企集中拿地补库存,在供应增长了之后,下半年最大的压力还是来自于市场竞争本身。”易居企业集团CEO丁祖昱说。

据统计数据显示,上述房企本周拿地高度集中于一、二线城市,且相当一部分为高溢价拿地。针对这一趋势,中原地产首席分析师张大伟曾在接受媒体采访时表示,房企重仓一二线城市,按照目前某些土地的拿地价格,结合当下的调控政策,后期或将面临较大的资金压力和预售限价压力。

阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌上半年的业绩会上说:“因为去年下半年市场下行,我们收缩了很大的投资规模,最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标,加上2018年的出货消耗比较大,导致年底的土储较年初基本没有变化。”

而展望下半年土地市场,有业内研究结构直言“结构分化将更加明显”。细致看来,一二线核心城市由于房企融资改善、土地供给放量叠加放宽落户带来的潜在住房需求预期,土地市场将持续回暖。而三四线城市因棚改政策收缩致购买力普遍丧失,投资风险逐步加大,房企将会更多将土地储备集中在核心一二线,因而三四线城市的土地购置面积将进一步回落。

克而瑞数据显示,2019年上半年阳光城拿地货值1030亿,位列新增货值排行榜第13位。显然,很多房企因为在之前半年缺少拿地,继而出现了强烈的补仓需求。

下半年土地市场“真相”如何?乐居财经将持续关注。

以保利地产为例,6月27日单日,保利地产拿地金额就超过100亿。

文章来源:乐居财经

其中,在69轮竞价后,保利地产以41.16亿元竞得广州白云区钟落潭宅地,成交楼面价13153元/平方米,溢价率19.79%。此外,保利地产在当日斥资61.77亿竞得4宗合肥宅地,分别位于滨湖区、长丰县和庐江县。

记者注意到,土地市场自2019年3月后,逐渐回暖。6月房企拿地积极性持续加强,部分房企补仓意愿强烈。

根据中国指数研究院数据,融创在1~6月的公开拿地金额达到去年同期的5.8倍,新城的拿地金额也同比增长超70%;保利延续上月趋势持续发力,6月的拿地金额仍在240亿元以上,龙湖、中海等企业的拿地金额也超过100亿元,中海以54.1亿元、100%权益获取深圳一宗住宅用地。

1~6月,长三角区域TOP10企业拿地金额共计2348亿元,继续稳居高位;受产业转移、人才引进等政策影响,中西部重点城市经济发展加速,成为房地产企业的投资热土,TOP10企业拿地金额达1676亿元。

中原地产首席分析师张大伟指出,对未来房地产市场走势出现分化,房企对非优质土地定价出现下调,但对优质城市、优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。从趋势看,最近三四线城市依然相对低迷,这种情况下,房地产企业把更多资金投入到一二线城市,也是出现一二线土地市场升温的主要原因。

规模和资金压力

强者恒强是在地产圈的生存法则,没有规模几乎在市场就没有话语权,房企的补仓也就显得不足为奇。

克而瑞数据显示,2019年上半年,TOP100各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点,龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4~10、TOP11~20、TOP21~30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落,销售难度加大,50强之后房企的权益金额集中度则出现一定回落。

“规模并非万能,但没有规模万万不能。”旭辉集团总裁林峰曾公开表示。

不过,追求规模的房企也将面临销售和资金大考。从近期的资金面紧张和销售承压看,下半年对于房企而言又将是一大考验。

6月13日,央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛上演讲时称,近年来,我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。“更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。”

天风证券研究显示,5月初对企业端和居民端的融资政策均有所收紧,5月40家典型上市房企融资367.99亿元,比4月下降52.07%,创2019年以来的新低位。

显然,对于房企而言,面临紧张的资金环境,拿地之后的资金压力将再度来袭。

“6·30很多房企看起来都公布自己完成销售预期的消息,实际上很多都没有完成指标,大部分房企销售都有水分,市场并未有所见的那么好。”一位房企高管告诉记者。

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